中新經緯3月31日電 (魏薇)一向被視為樓市風向標的信貸政策正在起變化。近日，多地被曝出房貸利率下調，尤其是蘇州、成都等城市被傳首套房貸款利率甚至降至4.6%。

受房地產貸款集中度管理等因素影響，2021年，部分熱點城市的房貸利率出現了多次上調，有的城市首套房利率甚至超過6%，如今房貸利率降至4.6%，同樣貸款100萬元的購房者也能省下幾十萬元利息。

今年以來，房地產市場頻頻吹來暖意。中新經緯梳理發現，年初以來，已有十余個城市下調房貸利率，至少10個城市的商業貸款首套房首付比例下降至20%。近期，多家銀行高層也在業績發布會上表態，將支持購房者合理住房需求。利好之下，樓市是否會回暖？

最近，成都的王女士心情就像坐上了過山車，自己看了很久最近簽約了一套成都的新房，面簽時銀行工作人員告知其房貸利率為4.6%，但轉天中介又通知她利率上浮了，以最終審批結果為準，“一下子多了好多錢”。

除王女士外，不少購房者都對成都剛需群體(即無房無貸)首套房貸款利率降至4.6%的傳言有所耳聞。真實情況究竟如何？

中新經緯撥打工商銀行、中國銀行、建設銀行成都當地支行的個貸中心，以及興業銀行成都某支行個貸經理電話，上述銀行工作人員均表示，剛需首套房貸款利率為5.39%。

“目前首套房主流貸款利率在5.4%左右，但有個別銀行可以做到4.6%，僅針對名下無房無貸的剛需群體，還要看開發商合作的銀行。”成都一名中介稱。他還透露，4.6%的貸款利率是有前提的，需要購買銀行的理財產品，相當于捆綁式貸款。

另一位成都中介人士同樣表示，之前合作的某銀行無房無貸首套房貸款利率為4.6%-4.8%，但也要看客戶的資質，并且每個樓盤簽署的情況也不同。

如果說成都還是“猶抱琵琶半遮面”，蘇州多家房貸利率降至4.6%已是板上釘釘。“首套房優質客戶最低可以申請到4.6%。”3月30日，工行蘇州某貸款部門工作人員表示，具體還需要看房齡、征信情況等具體情況。

招行蘇州個貸中心工作人員同樣表示，目前名下無房無貸的首套房優質客戶最低利率4.6%，如果名下有一套房并且貸款已經結清，同樣可以做到利率4.6%，但首付需要五成。未結清貸款購買二套房，首付需八成，利率5.2%。

但在一年前，蘇州的房貸利率多次上調。據多家媒體報道，在2021年9月前后，蘇州的首套房貸款利率一度達到6%。如今，4.6%的貸款利率也創下蘇州自2017年6月以來的新低。

以貸款100萬元、30年等額本息還款為例，去年9月蘇州購房者每月需要還款5995.51元，支付總利息高達115.84萬元；如今每月僅需還款5126.44元，支付總利息也降至84.55萬元，節省的利息約31萬元。

“過去雖然有房貸政策放松的信號，但很多貸款利率還是超過了5%的水平，而當前各類低利率政策中，開始不斷出現了和LPR齊平的政策，這也說明房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中新經緯采訪時說到。

嚴躍進分析稱，對于此房貸利率，從購房者的角度看，意味著“加點”為零，對后續每年的月供還款確實有很大的減負效應。而對于銀行來說，當期房貸的節奏確實需要加快，要盡量做到此類低利率貸款產品無捆綁營銷的內容，真正為顧客降低按揭貸款成本。

他表示，總體上，房貸利率和LPR齊平，是一個量變到質變的過程，即放松的方向是從去年四季度開始的，而到了3月下旬，出現了極低利率的現象，其顯然將進一步釋放寬松信號，助力市場行情回暖。

事實上，除了蘇州、成都兩個城市，今年以來，包括上海、深圳、廣州、杭州、武漢、合肥、南京、鄭州等多個熱點城市甚至一些三四線城市的房貸利率均出現不同程度的下調。因為1月5年期以上LPR下降，北京首套、二套房房貸利率也隨之下降5個基點。

貝殼研究院數據顯示，2022年3月監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點。103城中82城房貸主流利率下調，包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。

中新經緯還注意到，一些城市的首付比例也出現下調。3月19日，廣西壯族自治區市場利率定價自律機制召開會議，商定下調部分城市房貸首付比例：在南寧市區已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調整為30%，北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調整為20%。

另據媒體報道，菏澤也重啟二成首付，具體為名下無房貸記錄且名下無房產，可以執行最低20%的首付比例，名下有房貸記錄已經結清，家庭名下無房產，可以執行最低25%的首付比例。

根據央行規定，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。也就意味著，“非限購”城市20%首付比例已經是最低線。

同時，去年困擾購房者的放款時間也明顯縮短。2021年，有個別熱點城市的房貸額度緊張，放款時時間一度長達三四個月，今年銀行放款速度明顯加快。

數據顯示，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

“進入2022年以來，不少城市采取降首付、下調利率等方式對政策進行適當松綁，其背后的原因是多樣化的”，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪在接受中新經緯采訪時分析稱，主要歸因于受2021年市場調控加碼、信貸環境較為緊張以及房企流動性危機頻發等影響。

關榮雪認為，當前樓市成交表現較為乏力，市場觀望情緒較濃，城市庫存壓力增大，地方經濟發展沖勁減弱等特征在市場大環境的變動下逐步凸顯，這些待解之處使得政策的適當調整顯得十分必要。

銀行的貸款投放與樓市的冷暖密切相關。隨著年報的披露，近日，多家銀行也在密集召開業績發布會，今年房地產貸款的安排也成為銀行管理層的一道必答題。多家銀行管理層表態，將支持購房者合理住房需求。

“今年以來按揭的增長比較吃力，跟疫情有關，也與大家對房地產業的預期有一定關系。”招行副行長汪建中在發布會上說道。

對于后續按揭貸款投放策略，汪建中則表示，最近招行在加大按揭的投放力度和營銷力度，以及在定價方面出現一些優惠等，希望能保持一定量的增長。

在興業銀行計劃財務部總經理賴富榮看來，部分區域住房貸款融資需求有回暖趨勢，要通過加強產品的創新服務，來提升住房按揭貸款的市場競爭力。

在個人住房貸款領域保持優勢的建設銀行則表態，當前會積極支持居民家庭的合理住房需求，助力房地產市場健康發展。“近期個人按揭的需求有所回升，也會做好針對性的金融服務。”建行副行長李運表示。

農行副行長林立也介紹，該行將落實好差別化房貸政策，重點加大對居民剛需改善型需求的支持力度。在確保集中度符合監管要求的情況下，實現全行個人住房貸款逐月逐季全域平穩有序投放。

光大銀行副行長楊兵兵則指出，該行會支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，將因城施策，促進房地產業健康發展和良性循環。

不少購房者還關心，接下來房貸利率是否會繼續下降？嚴躍進預計，后續利率下調的城市數量會增多，尤其是降低首付方面，下降步調也會比較一致，其他政策后續放松的可能性都有，其目的都是為了激活房地產市場，相信能夠帶來樓市的回暖。

在關榮雪看來，由于當前房地產市場仍處恢復期，經濟壓力仍然不小，加之近期全國多地疫情反復，因此，為遏制樓市下滑勢頭，未來貸款利率繼續下降的可能性比較大。同時，她認為，在市場環境變動的影響下，仍有部分壓力較大、市場情緒低落的城市，因此，接下來不排除有更多城市采取降首付、下調利率等方式紓困。

“一季度的房地產市場行情是一個明顯的低點，后續市場底部就會出現，無論如何市場是有反彈的可能。”嚴躍進說。不過，他同樣強調，也要密切注意是否會出現房價上漲的情況。

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