買房的時(shí)候，很多人都會(huì)詢問(wèn)房子的“公攤面積”是多少，畢竟掏出這么多錢，不少人還要貸款，每一平方米都很在意。在山東青島，有購(gòu)房者收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達(dá)到了46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。到底怎么回事，一起來(lái)看記者的調(diào)查↓

青島西海岸新區(qū)這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的六期，是三棟55層的超高層建筑，分別是56號(hào)、61號(hào)樓、62號(hào)樓，去年交房。當(dāng)時(shí)，興致勃勃趕來(lái)收房的業(yè)主們，都發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。

(相關(guān)資料圖)

開(kāi)開(kāi)心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是“公攤面積”，對(duì)“公攤面積”的困惑在很多購(gòu)房者心中都存在。有的購(gòu)房者被公攤、公攤系數(shù)等術(shù)語(yǔ)繞暈；有的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時(shí)大幅增加；還有一些購(gòu)房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。

究竟什么是“公攤面積”？“公攤面積”又從何而來(lái)？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費(fèi)者該如何分辨？“公攤面積”到底能不能取消？“公攤面積”之爭(zhēng)究竟如何解決？

什么是“公攤面積”？如何計(jì)算？

到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計(jì)算？

公攤面積制度在我國(guó)存在已久，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部曾在《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中對(duì)公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過(guò)道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

了解了公攤面積究竟是什么，再來(lái)看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰(shuí)來(lái)測(cè)算？

公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國(guó)家目前并沒(méi)有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過(guò)程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。

我們看到，國(guó)家目前對(duì)住宅的公攤面積并沒(méi)有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開(kāi)發(fā)商隨意設(shè)定。購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢？

其實(shí)，在《商品房銷售管理辦法》中，對(duì)于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對(duì)值3%這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房人。因此，在長(zhǎng)期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來(lái)，購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房的時(shí)候，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買賣合同的條款。比如，目前開(kāi)發(fā)商在售樓處都必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告或?qū)崪y(cè)報(bào)告，購(gòu)房者可以從這個(gè)報(bào)告中查出擬購(gòu)買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時(shí)，購(gòu)房人可以在簽訂商品房買賣合同時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充約定，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

剛才提到了在簽訂購(gòu)房合同時(shí)的注意事項(xiàng)，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？

在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購(gòu)房者可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。

既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國(guó)普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開(kāi)發(fā)商利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購(gòu)房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫?gòu)房者的權(quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 虞曉芬：(目前)按照建筑面積來(lái)進(jìn)行計(jì)價(jià)或者產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆谖覀兝习傩账械模€是有它的合理性的。

而從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問(wèn)題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題。

關(guān)鍵詞： 公攤面積 建筑面積 商品房銷售管理辦法