“2022年12月底時，中介發朋友圈說2023年1月貸款利率就要上調了，當時就比較擔心利率上漲，不過最近聽說首套房利率還是3.9%。”一位天津的購房者告訴中新經緯。

近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

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根據上海易居房地產研究院統計，最近3個月房價持續下降的城市有38個。與此前2022年9月的23城相比，有16城仍符合條件，7城不符合條件，還有22個城市新增。中新經緯采訪發現，部分不符合條件的城市已將首套房貸款利率調整回4.1%，鄭州、福州、廈門等新進入符合條件名單的城市暫無變化。

根據機構統計的2022年9月和2023年1月符合條件城市名單，天津、武漢等16個城市兩次均在名單中。2022年10月，天津、武漢已將首套房貸款利率下調至3.9%。

1月9日，中新經緯以購房者身份咨詢工商銀行天津貸款部門，一位工作人員表示，2022年年底時，曾接到通知首套房貸款利率在2023年1月10日開始執行相應期限LPR(貸款市場報價利率)減20個基點，即從3.9%恢復至4.1%。但在5日央行、銀保監會發文后，又取消了上述通知，仍然執行LPR減40個基點。

和天津情況類似的還有武漢。盡管房產中介稱武漢房貸利率從3.9%上漲至4.1%又下調至3.9%，但工商銀行武漢某支行的工作人員表示，這是中介為了促進購房者盡快簽合同給出的說法，實際上從去年12月底至今，該行首套房貸款利率一直維持在3.9%水平。

另外，與9月相比新增符合條件的城市共22個。1月10日，中新經緯撥打了鄭州、福州、太原、南寧、沈陽、廈門、長春、無錫、金華、揚州等地銀行和房產中介電話，均告知首套房貸款利率為4.1%，暫時未發生變動。

“目前首套房貸款利率還是4.1%，暫時沒有收到通知后續是否會調整利率。”建設銀行鄭州某支行一位工作人員表示。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受中新經緯采訪時指出，金融監管部門的通知是指如果符合“新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降”這一條件，可以根據實際情況去選擇調與不調，并非一定要調。

根據通知，后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

目前5年期以上LPR報價為4.3%，全國首套房貸款利率下限為相應期限LPR減20個基點，即4.1%。

通過對比，昆明、大理等7個城市的房價已不符合“新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降”的條件。從采訪情況看，部分城市的房貸利率已經恢復4.1%。

“現在首套房貸款利率是4.1%，3.95%的貸款利率只截至2022年12月31日。”大理市一位中介告訴中新經緯。中國銀行大理某支行一位客戶經理也表示，去年底首套房貸款利率為3.9%，今年剛上調至4.2%，如果選擇在中行貸款，并且征信情況良好，最低可以調到4.1%。

昆明、貴陽、泉州亦是如此。貴陽一位房產中介稱，貴陽首套房貸款利率2022年12月底是3.9%，目前恢復到4.1%水平。“泉州之前利率水平為3.8%，目前上調到4.1%。”泉州的一位房產中介表示。

2022年以來，住房信貸政策進行過三次重大調整。去年5月，央行、銀保監會發布通知，將購買普通自住房的首套商業性住房貸款利率下限調整為相應期限LPR減20個基點，二套住房貸款利率下限不變。9月，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前新發放的首套住房貸款利率下限，二套住房貸款利率政策下限仍然不變。2023年1月，央行、銀保監會發文建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。

在此背景下，多地首套房貸款利率出現下降。貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環比繼續下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創歷史新低。截止到2022年12月18日，貝殼研究院監測范圍內已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下。

樓市資料圖 來源：中新經緯 萬可義攝

據央視新聞消息，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受采訪時指出，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

招聯首席研究員董希淼對中新經緯表示，住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。

董希淼指出，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，住房貸款如何定價仍由銀行與借款人商定。在目前居民住房消費需求不振的情況下，預計將有更多銀行對多數借款人實際執行房貸利率下限。“未來一段時間，符合條件的地方首套住房貸款利率下限可能在3.5%—4.1%之間。”董希淼稱。

值得注意的是，房貸利率貸款市場報價利率(LPR)和加點兩部分構成，除了加點數，5年期以上LPR也影響著最終的房貸利率水平。

2023年1月20日將進行LPR開年的首期報價。2022年以來，LPR共進行了三次下調，5年期以上LPR累計下降了35個基點，目前為4.3%。

市場觀點認為，5年期以上LPR報價仍有下調空間。中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，2023年初LPR或再次非對稱下調，且下調存量房貸利率的必要性更高。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱，為推動房貸利率進一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，需要5年期LPR報價先行下調。綜合居民房貸利率相對偏高、近期存款利率較大幅度下調等因素，王青判斷，2023年1月1日房貸重定價日過后，5年期LPR報價有可能下調0.15個百分點。

關鍵詞： 利率下限 首套住房貸款 商品住宅