案例背景：

明明是我真金白銀花錢從開發(fā)商手中購買的房屋，為什么還沒入住，卻被法院給查封拍賣了？

您不要覺得這種說法不可思議，這樣的事情就真實(shí)的發(fā)生在我們身邊，由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，許多開發(fā)商手中根本不具備充足的資金，其用來開發(fā)樓盤的款項(xiàng)大部分都來自于銀行借款或者社會籌措，作為債權(quán)人當(dāng)然不會輕易給開發(fā)商提供高額的信用貸款，基本上都會要求開發(fā)商以在建工程作為抵押，辦理相應(yīng)的抵押手續(xù)。開發(fā)過程中，一旦開發(fā)商資金回籠發(fā)生問題，不能按時(shí)歸還貸款，債權(quán)人便會行使抵押權(quán)，依法向人民法院申請查封房屋，導(dǎo)致一部分房屋消費(fèi)者的權(quán)益受到侵害。

筆者在2021年間辦理的一起案件便是房屋消費(fèi)者最終不但房子沒有拿到，截至目前購房款還不能足額取回。

真實(shí)案例：

案子發(fā)生在2011年，當(dāng)事人李某從北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓處購買位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)一套商品房，李某在簽署相關(guān)協(xié)議后依約向公司指定賬戶一次性支付了全部購房款，房款繳清后李某便一直等待公司為其辦理后續(xù)的相關(guān)手續(xù)，但是沒有想到辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的通知沒有等到，卻等來了朝陽區(qū)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書，李某被告知其購買的該套房屋因?yàn)殚_發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行的貸款，且在出售之前已經(jīng)辦理了相關(guān)抵押手續(xù)，現(xiàn)銀行已經(jīng)行使抵押權(quán)，要求拍賣該套房屋來償還債務(wù)。

李某向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議被駁回后，由于缺乏基本的法律常識李某并沒有提起執(zhí)行異議之訴，在時(shí)隔多年后才找到律師，請求律師幫助其向開發(fā)商討要已經(jīng)支付的購房款，該案現(xiàn)正在辦理過程中。

為什么執(zhí)行法院會駁回李某的執(zhí)行異議呢？律師通過在中國裁判文書網(wǎng)上對類似案件進(jìn)行搜索，發(fā)現(xiàn)各地法院對于執(zhí)行異議案件的審查標(biāo)準(zhǔn)和裁判理由不盡相同，主要可分為以下兩類：

一種意見認(rèn)為，對于案外人的執(zhí)行異議，法院執(zhí)行部門只能作形式上的審查，實(shí)體上的審理應(yīng)由審判部門處理，只要案外人沒有辦理過戶登記，法院就應(yīng)當(dāng)駁回案外人的執(zhí)行異議。

另一種意見認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“《規(guī)定》”)第二十九條的規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”在滿足上述三個(gè)條件的情形下，法院應(yīng)當(dāng)適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則，裁定中止對房屋的執(zhí)行。

李某就是因?yàn)橛龅搅吮в械谝环N裁判思路的法官，他們認(rèn)為實(shí)體問題需要李某提起執(zhí)行異議之訴來進(jìn)行處理，但是李某卻沒有提起后續(xù)程序，才導(dǎo)致自己的合法權(quán)益沒有得到很好的維護(hù)。

律師提示：

作為房屋消費(fèi)者，在遇到類似李某這樣的情況時(shí)應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自身的合法權(quán)益呢？在北京市第一中級人民法院公布的一起典型案例中，因某研究所對某房地產(chǎn)公司享有金錢債權(quán)，法院依法查封了登記在被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向法院提出書面異議，請求中止對該套房屋的執(zhí)行。法院經(jīng)審查查明，在案涉房屋被查封之前，秦某與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了關(guān)于案涉房屋的書面買賣合同，并一次性支付了案涉房屋的全部價(jià)款，且秦某名下無其他住房，秦某提出的案外人執(zhí)行異議符合《規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。據(jù)此，法院裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。

此案例的典型意義在于，表明了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，在完全符合《規(guī)定》第二十九條中規(guī)定的三個(gè)條件的情形下，適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。

通過李某這個(gè)案件本身以及目前裁判者對執(zhí)行異議所持的不同態(tài)度，再加上北京市第一中級人民法院公布的典型案例，我們可以看出作為執(zhí)行案件案外人的房屋消費(fèi)者在提出執(zhí)行異議被駁回之后，切記不要放棄自己維權(quán)的進(jìn)程，如果自己的情況符合《規(guī)定》第二十九條的情形，就還是有希望終止本次執(zhí)行，以此達(dá)到維護(hù)自身合法權(quán)益的根本目的。

當(dāng)然現(xiàn)實(shí)生活中的遇到的個(gè)案差異很大，每個(gè)案件都有自己獨(dú)特的地方，并不是所有類似的案件都一定會有同樣的結(jié)果，一個(gè)小小的細(xì)節(jié)問題，有可能會讓整個(gè)案件的走向發(fā)生根本性變化，所以建議大家在遇到法律問題時(shí)，還是尋找專業(yè)的律師來幫助自己，不要因?yàn)橐粫r(shí)的大意而造成更大的損失。

作者簡介：張佳偉，北京合川律師事務(wù)所律師

關(guān)鍵詞： 金錢債權(quán) 執(zhí)行異議 中國裁判