進(jìn)入3月，氣溫轉(zhuǎn)暖。在這樣的初春，房企也迎來(lái)了幾絲光照。

部分房企正努力解決流動(dòng)性問(wèn)題，出售資產(chǎn)便是他們的重要途徑，但如今的市場(chǎng)卻面臨無(wú)人接盤(pán)之隱憂(yōu)。此時(shí)，信托機(jī)構(gòu)卻表現(xiàn)得較為積極。開(kāi)年以來(lái)，中融信托、五礦信托、光大信托等機(jī)構(gòu)紛紛向房企伸出援手，進(jìn)入房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)，接手了中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、正榮集團(tuán)等房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)，成為名副其實(shí)的“接盤(pán)俠”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司入局接盤(pán)無(wú)疑是重大利好。尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力，同時(shí)也有利于借助資本市場(chǎng)盤(pán)活資產(chǎn)，對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益都有著積極影響。

信托出手 頻頻接盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目

1月12日，中融信托接盤(pán)中南建設(shè)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%股權(quán)；1月14日，陽(yáng)光城減持杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)，五礦信托接盤(pán)；1月16日，五礦信托再出手，接盤(pán)恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)；1月30日正榮集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下廈門(mén)市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，平安信托接盤(pán)。

進(jìn)入2月，中融信托接盤(pán)龍光集團(tuán)旗下柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)；恒大向光大信托和五礦信托出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)21.3億元。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，恒大通過(guò)此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)愦罂墒栈厍捌谕顿Y款19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。

值得一提的是，據(jù)天眼查網(wǎng)站顯示，在接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)的信托公司中，有的是首次參股該項(xiàng)目，例如中融信托所接盤(pán)的中南建設(shè)鹽城港達(dá)；但更多的是，信托本身初期就持有該項(xiàng)目股權(quán)，以光大信托接盤(pán)恒大旗下的東莞鴻釧項(xiàng)目股權(quán)為例，股權(quán)變更前，光大信托子公司廣州恒益祥貿(mào)易有限公司就持有東莞鴻釧90.13%的股權(quán)。如今，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中國(guó)恒大全面退出，東莞鴻釧由光大信托間接全資控股。

事實(shí)上，在銷(xiāo)售低迷、流動(dòng)性問(wèn)題突出的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)并不明朗。在此背景下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注。克而瑞認(rèn)為，當(dāng)前，涉房信托處境較為被動(dòng)，雖存在弱市抄底機(jī)會(huì)，但是風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年房地產(chǎn)信托違約規(guī)模超900億元，今年違約壓力或?qū)⒏呔与y下。

政策支持 渡人也渡己

除房地產(chǎn)違約規(guī)模難預(yù)估外，信托機(jī)構(gòu)本身也存在風(fēng)險(xiǎn)漏洞，且部分漏洞恰恰與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。

目前，多家信托公司都與房企就還款事項(xiàng)深陷泥沼。中信信托尚未就60億信托還款計(jì)劃與世茂集團(tuán)達(dá)成一致；中融信托與華夏幸福的談判也未有定數(shù)，或?qū)?duì)簿公堂；與此同時(shí)，五礦信托、山東信托和中誠(chéng)信托均數(shù)次起訴恒大。

此外，信托因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)處罰的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，3月2日，中融信托就因向“四證不全”地產(chǎn)項(xiàng)目投放信托資金被罰20萬(wàn)元。整體來(lái)看，房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。

大環(huán)境嚴(yán)峻，自身亦“危機(jī)四伏”，信托為何還要主動(dòng)陷入一團(tuán)亂麻？

事實(shí)上，自2021年底《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》(下稱(chēng)《通知》)出臺(tái)以來(lái)，政策端不斷加碼，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)收并購(gòu)加快市場(chǎng)出清。《通知》強(qiáng)調(diào)，發(fā)揮第三方機(jī)構(gòu)在“匹配兼并收購(gòu)供求雙方需求”方面的作用。

進(jìn)入2022年，為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)房企收并購(gòu)積極性，緩解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，承債式并購(gòu)貸款政策落地，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線(xiàn)”相關(guān)指標(biāo)。

政策利好的落地，無(wú)疑指引了房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)風(fēng)向。整體來(lái)看，監(jiān)管層鼓勵(lì)收并購(gòu)的主要意圖仍在于穩(wěn)定市場(chǎng)。

政策支持外，部分信托公司直接接管項(xiàng)目也可以避免房企信用風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然信托公司運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力經(jīng)驗(yàn)不足，但接盤(pán)后能避免房企債務(wù)問(wèn)題影響項(xiàng)目建設(shè)，從而減少后期項(xiàng)目違約風(fēng)險(xiǎn)。

可以看出，諸多涉足房產(chǎn)的信托與房企本就有捆綁關(guān)系，信托此舉也是為了自保。

不過(guò)，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，信托“接盤(pán)”房企項(xiàng)目，還是有私心的。“這些項(xiàng)目是因?yàn)橘Y金遇到壓力才出手，但項(xiàng)目本身并沒(méi)有太大問(wèn)題，所以在收購(gòu)之后，這些項(xiàng)目還是有機(jī)會(huì)被盤(pán)活的。”

短期投資有風(fēng)險(xiǎn) 未來(lái)仍有合作空間

近期，多家地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)信托展期，以延緩兌付壓力。克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房企境外債償還壓力較大，境外債到期占總債券到期量超過(guò)60%。“在當(dāng)前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對(duì)較難，需動(dòng)用自有資金進(jìn)行償債。”

信托伸出援手，對(duì)陷入流動(dòng)性困境的房企而言，無(wú)疑是雪中送炭。

用益金融信托研究院指出，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，信托公司入股接盤(pán)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目股權(quán)對(duì)于信托公司處置房地產(chǎn)信托存量業(yè)務(wù)、化解業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的參考意義，但需要關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，銷(xiāo)售市場(chǎng)尚未恢復(fù)，貿(mào)然接手也有存在不確定性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，市場(chǎng)信托接盤(pán)方以央企、國(guó)企、大型優(yōu)質(zhì)民企為主。對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，通過(guò)股權(quán)投資接盤(pán)可以“化被動(dòng)為主動(dòng)”，但也極為考驗(yàn)風(fēng)控能力和運(yùn)作效率。對(duì)此，克而瑞認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢(shì)必保持謹(jǐn)慎，以機(jī)會(huì)型投資為主。

與此同時(shí)，上述機(jī)構(gòu)表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢(shì)所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場(chǎng)進(jìn)行輕型化轉(zhuǎn)型無(wú)疑是一大突破口，這將驅(qū)動(dòng)房企與信托等金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。

同時(shí)，這對(duì)信托而言或許也是一個(gè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。近年來(lái)，包括保障性租賃住房在內(nèi)，信托正在拓寬自身發(fā)展的賽道。“傳統(tǒng)的信托跟房地產(chǎn)往日的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式都是掛鉤的，現(xiàn)在這種模式多少受到?jīng)_擊。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。文/齊悅

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