宅基相鄰引發(fā)糾紛 厘清邊界依法確權(quán)

□ 本報記者 　徐偉倫

□ 本報通訊員 陳淙

(相關(guān)資料圖)

隨著郊區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入推進(jìn)，農(nóng)村地區(qū)宅基地權(quán)屬爭議類案件不斷增長，北京市房山區(qū)人民法院2022年審結(jié)宅基地權(quán)屬爭議類案件200余件，其中因宅基地權(quán)屬不明產(chǎn)生的糾紛比較常見。對此，房山法院的法官指出，對于已取得宅基地使用權(quán)證或權(quán)屬清晰的林權(quán)證的宅基地，因權(quán)屬已明確，法院可依法審理；若因宅基地權(quán)屬不明導(dǎo)致糾紛，則不屬于法院受理范圍。

近日，房山法院召開涉宅基地權(quán)屬爭議類典型案例新聞通報會，《法治日報》記者對相關(guān)案件進(jìn)行了梳理，以期通過以案釋法，引導(dǎo)群眾選擇正確的救濟(jì)途徑，最大限度維護(hù)自身合法權(quán)益。

挖溝放水危害地基

限期填平排除妨害

李某和趙某是村里的鄰居。2021年6月，李某在其宅基地翻建房屋時，發(fā)現(xiàn)趙某在李某東墻處挖了一條長10米、寬50厘米的深溝，并在溝中放水。李某報警后，趙某不再挖溝，但拒不填平深溝。

李某認(rèn)為，趙某挖溝處位于其宅基地范圍內(nèi)，已危害其房屋安全，故訴至法院，要求趙某填平深溝。

趙某辯稱，深溝原來是個“豬圈坑”，挖溝是為了找東西，放水是為了種樹，且李某新建房屋的地基基礎(chǔ)超出了李某的宅基地范圍，自己向村委會和鎮(zhèn)村建科反映后尚未解決，因此不同意填平深溝。

房山法院審理后認(rèn)為，趙某稱李某超出其宅基地建房未提供相應(yīng)證據(jù)佐證，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及現(xiàn)場勘驗情況明顯可見，趙某在李某東墻處挖溝致使李某房屋地基裸露在外，緊鄰墻體挖溝可能造成雨水淤積、房屋坍塌等危險，危害他人安全，李某要求趙某將其房屋東側(cè)的深溝填平，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。

法官提醒，不動產(chǎn)相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。當(dāng)事人不當(dāng)使用宅基地，影響相鄰關(guān)系且給對方造成現(xiàn)實(shí)、必要、緊迫的妨害，法院應(yīng)判決排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或賠償損失。比如，在同一規(guī)劃線上，翻蓋在后的房屋地基比翻蓋在前的房屋地基明顯偏高，造成雨水和生活用水向相鄰人宅基地流淌；后蓋的房屋和設(shè)施影響相鄰人房屋通風(fēng)、采光、滴水、危及他人房屋安全；在不適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建造廁所影響環(huán)境衛(wèi)生或擅自堵塞通道、截斷自然水流等情況，均屬于不當(dāng)使用宅基地的行為。

鄰里翻建訴爭散水

四至不明不予受理

老康和老徐是同村村民，兩家東西相鄰。2021年3月，老康開始翻建房屋，兩個月后，老徐也開始翻建房屋。此后，老康發(fā)現(xiàn)老徐的翻建“越線”了。他認(rèn)為，依據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在1981年出具的林權(quán)證，老徐新建的西墻侵占了他們兩家院落之間的散水，要求拆除老徐家的西墻，恢復(fù)散水原貌，并要求老徐賠償損失。

對此，老徐則認(rèn)為自己所建的院墻是在原址上壘建，并稱兩家之間本來就沒有散水，同時稱老康先行翻建房屋建造東墻時，就存在向東擴(kuò)建的行為。由于雙方協(xié)商不成，老康將老徐訴至法院。

房山法院審理后認(rèn)為，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。本案中，老康與老徐系鄰居，老康認(rèn)為老徐新建西墻侵占兩家房屋之間的散水要求其拆除，而老徐新建西墻是否侵占散水應(yīng)當(dāng)首先審查原被告兩家宅基地的四至范圍，故本案爭議實(shí)質(zhì)為宅基地使用權(quán)的爭議。因老康提交的林權(quán)證未載明宅基地四至，宅基地范圍及四至不明而產(chǎn)生的糾紛屬于宅基地權(quán)屬糾紛，依據(jù)法律規(guī)定，此類糾紛應(yīng)由人民政府解決，待人民政府部門確定土地權(quán)屬及邊界后，原告可再行向人民法院主張權(quán)利。據(jù)此，法院裁定駁回了老康的起訴。

房山法院竇店人民法庭負(fù)責(zé)人李亞麗稱，無宅基地使用權(quán)證、宅基地使用權(quán)證界限不明或者界限重合，都屬于宅基地權(quán)屬不清的情形。針對權(quán)屬問題引發(fā)的爭議，當(dāng)事人雙方首先應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成必須先由人民政府對雙方爭議的地界作出確權(quán)處理決定。未經(jīng)政府處理前，當(dāng)事人直接向人民法院提起訴訟，可能造成駁回起訴，將不利于自我權(quán)益的維護(hù)。

李亞麗提醒，土地權(quán)屬爭議中，如果當(dāng)事人未取得宅基地權(quán)屬證明，應(yīng)先向政府申請確權(quán)，而不能直接向人民法院提起民事訴訟要求排除妨害。如果雙方都有宅基地權(quán)屬證明，但是權(quán)屬證明記載的邊界不清、四至不明，此種情形下當(dāng)事人因排除妨害、相鄰關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，亦應(yīng)當(dāng)先由政府確定宅基地邊界。如果一方取得宅基地權(quán)屬證明且記載清楚，另一方在其宅基地范圍內(nèi)放置雜物、建房等影響其正常使用，就是明顯的侵權(quán)行為，雙方協(xié)商不成時，可以向人民法院起訴。

兄弟分家爭奪伙道

未先確權(quán)駁回起訴

楊大哥居住在村里的21號甲1號，楊二弟居住于21號甲2號。2022年3月，大哥開始翻建房屋，不料遇到二弟的阻攔。楊二弟認(rèn)為，大哥家西墻外東西寬1.43米、南北長20米的地方屬于伙道(農(nóng)村房屋鄰里間共同使用的小道)，該伙道屬于自己的宅基地范圍，大哥應(yīng)該騰退。因協(xié)商未果，楊二弟將楊大哥訴至法院，要求其將原有伙道留出。

楊大哥則認(rèn)為，21號院宅基地都是父親所有。分家時，21號甲1號分給楊大哥和其他兄弟姐妹，21號甲2號分給楊二弟。后來楊大哥與其他兄弟姐妹簽訂協(xié)議，房屋的買賣維修均由楊大哥負(fù)責(zé)。楊二弟所稱的伙道是老宅院分家之前從前院去后院的通道，不是伙道，楊大哥也沒有在此處蓋房。庭審期間，楊大哥提交了《村民院內(nèi)翻建申請登記表》，載明戶主為楊大哥，四鄰簽字中，楊二弟在北院處簽字。

房山法院審理后認(rèn)為，楊大哥與楊二弟房屋此前均屬于祖宅，兄弟已經(jīng)分家建房居住多年，未辦理新的宅基地使用權(quán)證。雙方爭議的所謂伙道，屬于宅基地使用權(quán)爭議，應(yīng)當(dāng)先由人民政府處理后，再另行主張權(quán)利。

對于楊二弟要求楊大哥騰退的要求，法院現(xiàn)場勘驗后認(rèn)為，目前存在的建筑并不妨礙各方出行，且現(xiàn)有證據(jù)不足以證實(shí)相關(guān)地域?qū)儆跅疃艿恼胤秶蕳疃芤笈懦梁Γ罁?jù)不足，不予支持。據(jù)此，法院裁定駁回了楊二弟的起訴。

法官庭后表示，一般宅基地糾紛多為宅基地權(quán)屬爭議，案件審理的關(guān)鍵就是宅基地權(quán)屬證明或者權(quán)屬來源證明，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級別的人民政府，蓋章確認(rèn)后的證明材料。在因分家產(chǎn)生的宅基地權(quán)屬糾紛中，分家單往往成為雙方房屋權(quán)屬及宅院歸屬的關(guān)鍵證據(jù)。為避免后續(xù)糾紛的發(fā)生，法官提醒，村民在分家時應(yīng)簽署內(nèi)容完整、形式合法的分家單，確保房屋權(quán)屬清晰、四至界限明確。

未經(jīng)批準(zhǔn)違法砌墻

擠占通道理應(yīng)拆除

周某和陳某是對門鄰居，中間有一伙道。2021年底，陳某開始砌墻。周某認(rèn)為，陳某在未取得村鎮(zhèn)土地使用證明和建設(shè)手續(xù)的前提下，私自在周某門前砌墻，且陳某家墻角直接正對周某家大門中間，嚴(yán)重影響周某一家的正常生活和出行，故訴至法院，要求陳某拆除占道所砌墻體。

陳某辯稱，自己沒有占用伙道，訴爭地塊是陳某父親的老宅，圈起老宅不影響周某出行。

經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，周某宅院大門朝南，門前走道寬1.86米，門前有陳某所砌彎尺型墻體，該墻體南北長6.75米，東西長12.9米，高0.86米，墻體寬0.24米。法院認(rèn)為，被告陳某未取得村鎮(zhèn)兩級批準(zhǔn)，在父輩老宅舊址砌筑墻體，對原告及其家人正常出行已造成影響，原告要求被告將墻體拆除，應(yīng)予支持。據(jù)此，法院判令陳某拆除所砌墻體。

法官庭后表示，根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，建造農(nóng)村宅基地上房屋需辦理審批手續(xù)。宅基地上房屋建成后，如村民未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行拆建、改建或者擴(kuò)建的，屬于違法占地，主管部門有權(quán)進(jìn)行查處。對于能夠確認(rèn)村民建房未經(jīng)審批或采取欺騙手段騙取建房手續(xù)的非法用地建房行為，并且該行為侵犯了相鄰關(guān)系人合法權(quán)益，如影響鄰人房屋通風(fēng)、采光、通行等情況的，人民法院可以作出排除妨害、限期拆除違法建筑物的民事判決。

針對涉宅基地權(quán)屬爭議類案件的審理情況，房山法院黨組副書記、副院長佟淑表示，農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)涉及重大民生權(quán)益，在規(guī)范宅基地及房屋建設(shè)方面相關(guān)部門應(yīng)積極作為，加快開展地籍調(diào)查，扎實(shí)推動宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，從源頭減少宅基地權(quán)屬爭議的產(chǎn)生。村民應(yīng)在宅基地四至范圍內(nèi)正確行使權(quán)利，在翻建、擴(kuò)建時與左鄰右舍提前溝通協(xié)商并征得村鎮(zhèn)相關(guān)部門許可之后再動工，避免引發(fā)糾紛。

民法典相關(guān)規(guī)定

第二百八十八條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第二百九十六條 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。

土地管理法相關(guān)規(guī)定

第十四條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

老胡點(diǎn)評

目前，農(nóng)村宅基地糾紛多發(fā)頻發(fā)，成為影響宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村建設(shè)的阻礙。對此，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)引起重視，采取綜合措施，強(qiáng)化源頭治理，努力將因宅基地而引發(fā)的矛盾沖突消弭于無形之中。

首先，地方政府和相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)宅基地確權(quán)發(fā)證工作，在發(fā)放宅基地使用權(quán)證、房屋建設(shè)許可證過程中，切實(shí)做好調(diào)查核實(shí)、測量驗收、程序完備，使宅基地權(quán)屬清晰、四至明確、精準(zhǔn)到位，使房屋建設(shè)規(guī)劃合理、審批合法、互不妨礙，力爭從源頭減少發(fā)生爭議的隱患苗頭。

其次，司法部門、鄉(xiāng)村自治組織應(yīng)當(dāng)相互配合協(xié)作，積極普及宅基地使用中的法律法規(guī)，使民法典中“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”等有關(guān)處理相鄰關(guān)系的規(guī)定切實(shí)為廣大村民所掌握和遵行。同時，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善農(nóng)村自治、法治、德治相結(jié)合的鄉(xiāng)村治理體系，引導(dǎo)農(nóng)民辦事依法、遇事找法、解決問題用法、化解矛盾靠法，自覺遵守村規(guī)民約，共同為鄉(xiāng)村振興貢獻(xiàn)力量。 (法治日報 胡勇)

關(guān)鍵詞： 相鄰關(guān)系 相鄰建筑物 鄉(xiāng)村治理