一段時間以來，房地產市場供需兩端逐步恢復，個人住房貸款的資金價格進一步下降。在首套住房貸款利率政策動態調整機制指導下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購房成本持續下降。

從供給端看，房地產企業的流動性得到有序緩解，優質房企融資環境明顯改善，保交樓專項借款資金已基本投放至項目，有效促進了建設交付，房地產市場合理需求有望進一步釋放。

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多地動態調整利率

近期，多地首套房貸款利率進一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數據顯示，截至1月31日，在監測的103個城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動態調整機制密切相關。日前，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

該政策是去年四季度相關政策的延續。去年9月份，人民銀行、銀保監會發布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發放首套房貸利率下限。“政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調整，帶動新發放房貸利率有所降低。”央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，數據顯示，2022年12月新發放的個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較2021年12月下降1.37個百分點，已達到2008年有統計以來的最低水平。

“此次調整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎上，按照因城施策原則，根據各城市房地產市場發展狀況，動態調整‘允許階段性放寬新發放首套房貸利率下限的城市范圍’，進而形成支持房地產市場平穩健康發展的長效機制。”鄒瀾說。

針對市場上房貸利率下降是否會導致熱錢涌入樓市的聲音，金融管理部門明確表示，新政策具有穩定性，同時兼具靈活性。“房價存在明顯的周期性波動規律，連續3個月上漲或連續3個月下降，說明房價已出現趨勢性變化，但趨勢性變化形成的時間往往較長。”鄒瀾說，按照新政策，雖然相關部門每季度要評估房價變動情況，但若要真正調整房貸利率下限，該周期可能遠遠超過評估周期。

改善需求端預期

改善社會預期，釋放合理需求，是今年房地產市場的一項重要工作。中央經濟工作會議明確提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

目前，房地產市場銷售仍面臨壓力。國家統計局最新數據顯示，2022年商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；從銷售額看，商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

“需求端下降有多方面原因，預期不穩是重要原因之一。”上海金融與發展實驗室主任曾剛說，一方面，受疫情影響，部分居民收入預期發生變化，導致其購房行為更趨謹慎；另一方面，此前個別房企出現流動性困難、融資受阻，甚至導致在建房屋無法按時交付，進一步影響了居民購房信心和預期。

多地首套房貸款利率下降，將有助于進一步釋放合理需求、擴大有效需求、支持剛性和改善性住房需求。“在住房消費等領域，還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”中央財辦有關負責同志表示，合理增加消費信貸，支持住房改善等消費；同時，結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題。

國家統計局局長康義表示，我國仍然處在城鎮化持續發展階段，去年常住人口城鎮化率比上年提高了0.5個百分點，達到65.22%，但與發達國家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國新增城鎮人口數量巨大，這些就是未來的發展空間。接下來，房地產市場合理需求將逐步釋放。

做好供給端保障

由于房地產需求端和供給端相互影響、相互強化，接下來還要持續做好供給端保障工作。中央經濟工作會議明確提出，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足房地產行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

“供給端的問題主要表現為房企的流動性緊張。”曾剛說，這會帶來兩方面影響。一方面是抬升房企信用風險，導致其融資進一步受阻，融資困難又加速了房企的風險暴露；另一方面，資金困難會導致房企的部分在建房屋無法按時交付，會影響購房者需求預期，進而影響房企的銷售、回款，進一步加劇房企的流動性緊張。

為解決以上問題，金融管理部門著力緩解房企流動性緊張、穩定房企合理融資。此前，信貸、債券、股權融資已“三箭齊發”，房企尤其是優質房企的融資環境已明顯改善。數據顯示，2022年9月份至11月份，房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。

下一步，金融管理部門將綜合施策，改善優質房企的經營性和融資性現金流。此前，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，研究解決改善房企的資產負債狀況，將聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展資產激活、負債接續、權益補充、預期提升四項行動，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

與此同時，保交樓、保民生、保穩定各項工作也將扎實推進，進一步穩定購房者的預期和需求。人民銀行、銀保監會聯合召開的主要銀行信貸工作座談會強調，要運用好保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益。“保交樓專項借款資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目的建設交付。”銀保監會相關負責人說。

郭子源

郭子源

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