作者：馬一凡

春節前還是成交慘淡、價格“打骨折”，春節后便銷量飆升、客人多到接待不過來，這是不少南方旅游城市的樓市現況。

在云南西雙版納，有樓盤春節以來的成交量暴漲900%，大年初一封盤漲價，而超過六成的新房都被“東北老鐵”買走。在廣西北海，樓市成交量有了50%-60%的增幅，京津冀三地客戶特別偏愛這個北部灣沿海城市。

(資料圖片)

在疫情發生三年來，這些城市的樓市都經歷了急速下挫，如今終于等來了旅游業的復蘇，加上北方客戶“陽康”后急劇攀升的健康養生需求，如今樓市“V型反轉”正在上演。

西雙版納：越是漲價越是大賣

今年春節假期后，江蘇女孩高薇額外休了5天年假，坐飛機到西雙版納旅游，她本以為可以錯過人流高峰期，沒想到酒店依然難訂，就連在星光夜市拍傣族服飾藝術照也要排隊，一直排到半夜12點才拍上。

“我去泡溫泉，一池子人里90%的都在說東北話，有一家東北人告訴我，他們已經在這住了十多天了。”高薇察覺到“東北老鐵”們似乎特別偏愛西雙版納，即便春節假期已過，許多東北人依然滯留，久久不愿離開。

因為在老家就從事房地產行業，高薇感覺到西雙版納的樓市也因大批游客涌入而躁動起來。在行車路上，她時常看到大幅路牌廣告推介當地樓盤，有普通住宅也有文旅小鎮別墅，不時聽周圍的東北人談到去買房的事情。

數據顯示，西雙版納這座人口約130萬的小城，僅春節期間就接待游客271.75萬人次，同比增長555%。高薇的感覺也沒有錯，沉寂多時的西雙版納樓市，確實因為大批量的觀光客到來而出現“V型反轉”。

“今年西雙版納的各樓盤從春節直到現在，都可以用‘燃爆’兩個字來形容。”2月2日，某頭部房企的西雙版納市場營銷負責人王杰告訴第一財經記者。

疫情發生三年來，2023年的開春成了西雙版納樓市分水嶺，所有的陰影、低迷似乎都一夜之間消散，取而代之的是珍貴的信心和預期。

“之前經歷了三年的樓市下行，價格下跌、變著法促銷打折。”談到春節前的房價，王杰表示通常西雙版納新房均價在6000元-6500元/平方米，市場差的時候，4000多一平米也賣。

雖然價格不斷走低，但王杰所在公司賣得最好的項目直到春節前一天也就賣三四套。

2023年春節前夕，隨著北方游客的增多，不少樓盤的銷售復蘇了。王杰說，到了1月22日大年初一那一天，西雙版納很多樓盤都選擇封盤漲價，這一漲就是1000元/平方米，一套100平方米的房子總價貴了10萬，全城新房均價迅速達到7000元-7500元/平方米。

越是漲價越是大賣，春節后至今，賣得好的樓盤一天能賣三四十套，單日簽約總金額可達1000萬元-2000萬元，“我們某個比較火的單盤1月份簽約金額達到3個億”。

根據公司對客群的統計，王杰表示，超過60%的房子都被東北三省游客買走。

“今年東北特別冷，他們一落地云南感覺就會特別好，在版納這個季節就像夏天，有東北客人一下飛機就直奔售樓處買房。也有客人自己簽約一套之后，再跟東北老家的親人打視頻電話，視頻那頭的人雖然身在東北，但一聽說版納的氣溫特別好，當即也決定訂下一套房子。”

王杰回憶，過去房子難賣的時候，他們需要主動聯系東北那邊的渠道公司，做推廣、組織看房的活動，才能吸引來一些買房客，但如今東北客人源源不斷涌進售樓處，人頭攢動。

廣西北海：成交火熱但價格未漲

吉林人吳恒一直想給70多歲的母親買一套南方養老房，今年春節期間帶著母親到南方旅游城市走了一圈。吳恒的母親首先否定了三亞，因為房價和物價都太貴了，接下來就在西雙版納和廣西北海之間猶豫不決。

毫無疑問，西雙版納的氣候條件優越，冬天溫暖又不潮濕。而今年春節前北海遭遇了寒潮，顯得較為濕冷，不過這座北部灣沿海城市勝在房價、物價都低。

雖然不如西雙版納樓市火熱，今年春節以來，北海的樓市也終于打破僵局，成交量出現了明顯漲幅。

“整個北海樓市成交量有了50%-60%的增幅，成交的最高峰是大年初三、初四、初五，春節假期結束后，我們的樓盤依然有每天7-10套的簽約量，未見下滑，日均到訪量達到50組。”一家TOP3房企北海市場的營銷負責人成銳對第一財經表示。

和西雙版納不同，來北海購房的東北人并不占多數，河北客群占比最高。

成銳表示，經過對成交人群的分析，他們發現廣西本地客群占比在46%，外省客群占比54%，也就是說接近一半的房子仍是本地人在買，其中不乏返鄉置業人群。

在外省客群中，來自京津冀的客人最多，其中河北省購房者占比達到8%，此外還有相當一部分客群來自陜西、甘肅以及川渝。

貝殼找房App顯示，目前整個北海銷售量最高的樓盤是碧桂園北海陽光，記者從該樓盤營銷人員處獲知，1月份碧桂園北海陽光共成交洋房152套，簽約額達到6978萬元。

疫情發生后三年來，北海的房價經歷了明顯下跌。“近2-3年來整個市場有35%-40%的價格下滑。”成銳說。

以北海城東一樓盤為例，2019年首次開盤時新房均價超過8000元/平方米，到2022年甚至降到了“5字頭”。根據國家統計局數據，截至2022年12月，北海新建商品住宅房價指數環比已經下跌16個月，二手住宅房價指數環比連續下跌17個月。

盡管春節以來北海樓市漸有起色，但價格并未見漲。“目前處于有量無價狀態，價格跟之前還是差不多，個別樓盤漲1%-2%。”成銳說道。

同樣因旅游帶旺樓市的，還有海南三亞。58安居客房產研究院數據顯示，2022年10月開始，三亞新房找房熱度開始攀升，12月疫情封控措施放開后，三亞游客劇增，12月找房熱度大幅增長，漲幅達到55%。2022年12月，三亞新房項目共計90個，環比增加3.6%；在售均價31000元/平方米，環比微漲0.04%。

不過三亞樓市的熱度也不比西雙版納。根據海南樓盤網，2023年1月份，商品住宅成交備案733套，商辦產品成交備案105套。這與海南仍在實行“全域限購政策”有很大關系。

2018年4月起，海南宣布實行房地產全域限購，非海南省戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區域則需要提供60個月，三亞就屬于外地人買房需要60個月社保的區域。

由于在購房資格上沒有放松，三亞的找房熱度要轉化為真正的樓市購買力還是比較難的，春節期間有部分商辦公寓項目反而迎來一波行情。

展望后市：最低谷的時候已經過去

同樣是南方的旅游勝地，也有一些城市尚未因為旅游回暖而帶動樓市。

根據王杰的觀察，在云南，昆明、騰沖等地樓市就沒有發生波動。為什么偏偏是西雙版納迎來樓市爆發？王杰認為，首先是西雙版納的氣候與環境更加優越，西雙版納地處熱帶北部邊緣，屬熱帶季風氣候，是國內除了海南以外冬天平均氣溫最高的地方。同時，西雙版納還是中國熱帶生態系統保存最完整的地區，素有“植物王國”、“動物王國”、“生物基因庫”、“植物王國桂冠上的一顆綠寶石”等美稱，是國家級生態示范區。

其次，西雙版納的房價在一個較為合理的范圍內。省會昆明的新房均價基本在14000元/平方米，幾乎是西雙版納價格的兩倍，大理州達到12800元/平方米，而騰沖的房價則是7000元/平方米，是西雙版納今年漲價后的價格。相比這些地方，在西雙版納買度假型“候鳥房”的性價比更高。

此外，西雙版納經營文旅樓盤多年，當地形成了一套比較成熟的“打法”。據王杰介紹，西雙版納跟當年的海南有點類似，出現了“全民推房”的氛圍，比如游客打的士時，出租車司機會問要不要去看房，旅店或餐廳服務員也會熱衷于帶看房。

對于北海樓市為何能熱度上升，成銳則認為，這是一系列因素共同烘托氣氛的結果，包括春節返鄉置業、春節旅游火熱、樓盤積極營銷等。

展望后市，王杰認為“市場最差的時候已經過去”，整個大趨勢一定是向好的，接下來2月份有望繼續保持熱度，但對于5月份以后的情況他認為應保持謹慎。“和別的城市不同，5月-10月是西雙版納的淡季，這里的氣溫會一直在37攝氏度至40攝氏度，體感并不舒服。”

成銳也表示很難說市場將一直好下去，“主要得觀察2月-3月的成交情況，在沒有春節那些因素的情況下，還能不能繼續跑量”。

(應受訪者要求，文中高薇、吳恒、王杰、成銳均為化名)

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