文/龐無忌

【資料圖】

不動產“帶押過戶”正在全國全面推開。

對普通人和企業來說，這可能意味著想要交易不動產可以節省一大筆過橋資金以及大把時間。

自然資源部近日聯合銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。通知指出，深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本。

什么是不動產“帶押過戶”？

不動產“帶押過戶”是指根據民法典規定，已經抵押的不動產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

不動產既包括人們熟悉的住房，也包括工業廠房、商業用房等其他類房屋，以及土地、海域、林木等。

不動產“帶押過戶”實行以前，對于企業、民眾來說，已抵押的不動產買賣轉移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產抵押注銷，再辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理新抵押權登記，不僅交易成本高時間長，而且流程繁瑣復雜。

自然資源部自然資源確權登記局副局長趙燕表示，“帶押過戶”改革后，可以大大節省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本。

目前，全國共有15個省份100多個地市開展了不動產“帶押過戶”，共辦理業務1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

為何要“帶押過戶”？

首先是省錢。

以買房為例，多數人都是貸款買房，想要換房時，過去會要求先行清償已有貸款，那么賣房子的人就需要先通過各種方式去籌錢。貸款買房金額動輒上百萬，如果借用“過橋資金”，那么售房者需要付出一個不算低的代價。在二手房領域，據業內人士介紹，過橋資金成本一般在總房款的1%左右。

但如果“帶押過戶”，相當于這筆貸款可以直接從賣房人手里轉到買方手中，“沒有中間商賺差價”。

去年10月，浙江寧波不動產登記中心通過不動產轉移登記和抵押權變更登記組合登記幫助一家企業完成其名下廠房的出售交易。據介紹，之前該廠房已抵押給銀行且抵押債權數額高達1億。賣出方如果要過戶，按照傳統交易模式需要先還貸解除銀行抵押后才能交易，企業還貸的融資壓力巨大。

如果該筆貸款由受讓方“先行墊付”，受讓方存在交易資金安全無法有效保障及存在因交易過程中不動產權利被限制可能導致無法過戶的風險。“帶押過戶”登記幫助企業減少過橋資金達1億元，大大節約了企業辦理成本。

據了解，目前浙江全省已辦理1000余筆二手房“帶押過戶”業務，其中，辦理跨行“帶押過戶”登記服務54筆，總的交易金額達到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給民眾和企業節省過橋資金約47.3億元。

其次，是保障交易安全。

一方面，買方無需提前墊付，資金安全得到更好保障。此外，此番通知也強調，銀行業金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業務流程改造，完善風險管控機制，及時改造信貸審批放款、還款結算系統，實現自動放款、還款、資金支付、尾款結算等，確保資金安全高效。減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉方式，實現交易資金全流程閉環管理，確保資金安全，鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。

另一方面，當買賣雙方涉及不同貸款方的業務時，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

以濟南為例，當地聯合司法部門、人民銀行，鼓勵對交易資金，特別是新發放貸款資金進行提存監管，買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方協商認可的法定資金提存賬戶，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。

同時，還省時間。

濟南推出不動產“帶押過戶”改革后，辦理時限減少了近10個工作日，實現2個工作日左右辦結，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下。

浙江省開展“帶押過戶”登記服務新模式后，二手房交易過戶全流程環節由改革前的15個縮減到9個，全流程耗時從改革前的至少30天乃至60天，壓縮到最多15天。

不動產“帶押過戶”的三種模式

實踐中，各地方主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。

一是新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。如，成都、武漢、珠海、清遠等。

二是新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。如，江蘇、重慶、濟南、深圳、中山、福州等。

三是抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。如，廣州、青島等。

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