在北京的本輪強降雨中，房山區(qū)、門頭溝區(qū)的部分區(qū)域發(fā)生洪澇和地質(zhì)災(zāi)害。這也引發(fā)了市場對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的關(guān)注：洪澇災(zāi)害易發(fā)區(qū)域的房子值得購買嗎?如果買，該注意什么?

中新經(jīng)緯于近日實地走訪了房山、門頭溝，部分受災(zāi)區(qū)域正在開展清淤工作，門頭溝一些區(qū)域路面飄起陣陣揚沙。業(yè)內(nèi)人士認為，此次洪災(zāi)或?qū)⒂绊戀彿咳说馁彿繜崆椋貏葺^低、洪水易發(fā)區(qū)域下躍戶型、低樓層房源都應(yīng)謹慎購買。

位于北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的蘇村，緊鄰大石河，周邊地勢平坦。據(jù)公開報道，在7月31日上午，大石河在強降雨中潰堤，導(dǎo)致蘇村被洪水圍困。

(資料圖片僅供參考)

時隔數(shù)日，中新經(jīng)緯來到蘇村附近并看到，周邊農(nóng)田受災(zāi)嚴重，一些玉米地仍泡在水中，一些受損車輛停放在村頭，車身布滿泥污。進入村莊，主干道的淤泥基本清理完畢，一些道路還沒有來得及收拾，路面有黑色的污泥和各類被沖出來的生活物品，空氣中有發(fā)霉的味道。

▲走訪時，城建·琨廷小區(qū)地庫仍處于封閉狀態(tài)。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

距離蘇村不到2公里的北京城建·琨廷小區(qū)，是2010年以后建成的住宅項目，到4日上午，該小區(qū)還沒有恢復(fù)正常供電，幾臺大型應(yīng)急電源車停靠在小區(qū)周邊。該小區(qū)一位居民稱，在這場洪水中，琨廷北區(qū)的地面出現(xiàn)積水，由于有臺階，洪水沒有進入到一樓。小區(qū)物業(yè)提前通知業(yè)主將車輛開出地庫，地下車庫暫時處于封閉狀態(tài)。

琨廷小區(qū)附近一位房產(chǎn)經(jīng)紀人郭偉(化名)對中新經(jīng)緯介紹，由于琨廷北區(qū)地勢相對低一些，所以會有一些積水，南區(qū)則一切正常。他說：“新建的小區(qū)都會把地面抬高，一樓到地面也會有臺階，減少了水淹的可能性，會比村莊的情況好一些。這次洪水，房山的新小區(qū)基本沒有受太大影響。”

在房山，有一些住宅區(qū)沿河修建，開發(fā)商在銷售這些項目時也多會重點突出這一自然景觀，“河景房”應(yīng)運而生。比如，位于刺猬河旁邊的天恒·水岸壹號、恒大濱河左岸，小清河旁邊的五礦名品、金地朗悅、城建國譽府等，這些沿河修建的項目中不少都是改善型小區(qū)。

▲刺猬河水位依舊較高。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

此次洪水，挨著刺猬河的北潞園被淹，一些樓棟的地下室灌滿了水，地面上的汽車被泡。中新經(jīng)緯還看到，刺猬河水位依舊較高。一位住在小清河附近小區(qū)的居民稱，周邊小區(qū)沒有受到影響，一切正常，但在一樓開店面的商戶反映，下暴雨時有店鋪出現(xiàn)了反水。

▲門頭溝路面泛起揚沙。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

門頭溝部分區(qū)域也受到此次暴雨的影響。中新經(jīng)緯在門頭溝區(qū)新橋大街附近看到，有環(huán)衛(wèi)工人和車輛正在路邊作業(yè)，清理暴雨后留下的泥土。盡管經(jīng)過了清理，但路面上仍附著著一層土，而隨著塵土逐漸干燥，向空中彌漫，空氣中有土腥的味道，如同揚沙過境一樣。新橋大街上，少部分居民佩戴口罩，防止塵土進入口鼻。

附近某小區(qū)的一位居民指著小區(qū)路面說：“以前這都是洋灰地，暴雨帶來的土覆蓋后，都看不出來了。”該大街上的向陽樓小區(qū)受到洪水的影響較大，中新經(jīng)緯看到，該小區(qū)一層仍有明顯水印痕跡，說明當(dāng)時的水位已到了一樓住戶家中。該小區(qū)清理出大量淤泥，仍堆砌在小區(qū)路面上，部分區(qū)域地面上的塵土清晰可見。

由于受區(qū)域地形地勢的影響，房山、門頭溝已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)洪澇災(zāi)害，最令人印象深刻的便是2012年的“7·21”特大暴雨，當(dāng)時兩個區(qū)域的個別地方也出現(xiàn)類似狀況。

為何房山和門頭溝災(zāi)情最為嚴重，北京市氣象臺原高級工程師張明英對媒體分析，北方夏季降雨具有隨機性，但他們此前統(tǒng)計北京降雨時注意到，西南部的門頭溝、房山區(qū)，與東北部的平谷區(qū)，降雨較為頻繁。房山區(qū)與門頭溝區(qū)的山脈呈東北-西南走向，此輪降雨中，東風(fēng)、東南風(fēng)顯著，與山脈走向垂直交叉，充沛的水汽受到地勢影響抬升，造成這兩個區(qū)的降雨量最大。

地形方面，房山和門頭溝都有很多山區(qū)，強降溫遇上陡峭的地形后，城區(qū)便容易出現(xiàn)集中的雨水匯集，從而容易導(dǎo)致城區(qū)低洼區(qū)域出現(xiàn)積水。

郭偉認為，買房時，客戶普遍擔(dān)心一樓采光、潮濕的問題，頂樓則擔(dān)心漏雨，因此一樓和頂樓的房子一直都不好出售，價格會低一些，而經(jīng)過這次洪水，買房人可能會把地面積水的因素考慮進去，一樓的房子會更加受影響。他表示，目前琨廷小區(qū)的二居室成交總價在175萬元-185萬元之間，一樓的房源成交總價在170萬元以下。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯稱，2012年“7·21”特大暴雨后，房山、門頭溝的樓市就受到一些影響，購房人的熱情有所下降，雖然這種自然災(zāi)害發(fā)生的頻率較小，但總歸是一個潛在風(fēng)險，預(yù)計此次洪水后也會對上述兩個區(qū)域的樓市交易帶來一定的負面影響。“不過，這一因素的影響時長可能就是一兩年，之后就沒了。”

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池也分析，此次洪災(zāi)，讓人們認識到了洪災(zāi)巨大的破壞作用，以及房子選址的重要性。處于洪災(zāi)范圍的房屋損失慘重，由此，房山、門頭溝等地區(qū)的購房熱情可能會受到影響。

張大偉稱，購房人選房時，除了關(guān)注區(qū)位、配套、戶型等因素外，防災(zāi)意識也要提高，比如，小區(qū)與周邊地勢高度差、所在樓層，“就北京市場而言，下躍戶型一直不好賣，今后或許更難出售。對于洪災(zāi)易發(fā)、地勢較低的區(qū)域而言，三層以下房源也要有所注意。”

趙秀池對中新經(jīng)緯表示，購房第一考慮的因素就是安全，對于洪水等災(zāi)害易發(fā)地區(qū)的房源要謹慎購買。購買相關(guān)區(qū)域住房的業(yè)主，建議考慮為房屋投保財產(chǎn)保險，通過保險機制降低潛在風(fēng)險損失。

中新經(jīng)緯根據(jù)公開信息及走訪發(fā)現(xiàn)，對于房山和門頭溝來說，不同區(qū)位的影響不盡相同，比如，由于地勢、排水等原因，老城區(qū)的部分區(qū)域受到洪水的影響稍大，新城區(qū)相對較小。

門頭溝區(qū)目前有幾個在售或在建樓盤，如金茂長安悅、鋒范北京、龍湖北辰攬境等，位于門頭溝的新城區(qū)，盡管這幾個項目緊鄰永定河，但樓盤置業(yè)顧問和房產(chǎn)中介均稱，這些樓盤未受水患波及。為打消準業(yè)主和購房人擔(dān)憂，金茂長安悅還特意在官方視頻號發(fā)布視頻，表示項目周邊、內(nèi)部園林及地庫沒有積水。

門頭溝區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對中新經(jīng)緯稱，門頭溝老城區(qū)地勢相對較低，加上排水系統(tǒng)老舊，受災(zāi)情況大一點，新城區(qū)地勢相對高，市政設(shè)施比較新，周邊住宅小區(qū)沒有受到過大影響。同時，相較于老小區(qū)，新建小區(qū)普遍都會把地面抬高，也會減少被淹的可能。

趙秀池表示，受災(zāi)程度與地理位置有關(guān)，老小區(qū)地勢較低，新建小區(qū)地勢較高。從安全角度，未來對地勢較高的新建小區(qū)購房偏好會強烈一些。從政策角度看，由于新房限價原因，新房房價低于二手房，也是買新不買舊。

張大偉稱，新城區(qū)、新社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會好于老城區(qū)、老社區(qū)，從抵御洪災(zāi)看，購房人更傾向于買新城區(qū)的新房。但另一方面，如果所在區(qū)域緊鄰山麓，即便小區(qū)高于周邊地勢，仍有被淹的可能。此外，近些年許多新建的住宅項目普遍存在質(zhì)量問題，漏雨、滲水的情況屢見不鮮，也令人頭疼。據(jù)媒體報道，位于北京市東城區(qū)的天壇府一期于近日交付，這個售價高達12萬元/平方米、買房靠搶的項目，也被曝出地庫和業(yè)主家中在這場暴雨中出現(xiàn)漏水。

撇開洪水等自然災(zāi)害影響，房山、門頭溝這兩個近郊區(qū)，近幾年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)并不好，很多房產(chǎn)分析師對上述區(qū)域未來的房價走勢也都給出偏謹慎的判斷。房山區(qū)政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，房山商品房銷售面積為59.1萬平方米，同比增長51.2%;待售面積為245.1萬平方米，下降3.2%。按此估算，房山當(dāng)前的商品房去化周期約24個月，較2022年的約28個月小幅下降，但依然較高。

張大偉稱，北京市場近幾年表現(xiàn)平淡，房山、門頭溝等近郊區(qū)受影響更大，價格跌幅相對明顯，未來兩個區(qū)域也或難有較好的行情。

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