濟南市不動產登記中心工作人員正在辦理業務。

(資料圖片)

近日，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。

2022年7月，濟南推出二手房“帶押過戶”登記新模式，落實了民法典相關規定，實現“帶押”存量房無需提前還貸，即可進行所有權轉移和新的抵押權設立，經過8個月運行，累計辦理業務近3000筆，涉及資金達36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節省直接交易成本3269.7萬元。“帶押過戶”濟南經驗獲全國推廣，新華社點名稱贊。

那么，濟南二手房“帶押過戶”模式究竟好在哪里？

精準設計制度流程把交易成本“省”下來

濟南聚焦房地產市場大量在押二手房需要轉讓的實際，以群眾需求為導向，以法律為準繩，精準創新進行制度設計，降低交易成本，重塑房地產市場信心與活力。

政策支持，推行“雙預告登記”。市自然資源和規劃局、濟南住房公積金中心聯合出臺文件，創新實行二手房轉移及抵押“雙預告及預轉本登記”模式，引導金融機構調整貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調整為預告登記放款，以預告登記保障銀行業務安全，為實現“買方用新貸還賣方舊貸”提供政策保障。濟南市不動產登記中心及時總結政策運行經驗，印發《關于設立“帶押過戶”直通臺，推進存量房“帶押過戶”業務開展的通知》，切實保障創新舉措的落地落實。

再造流程，減少直接交易成本。針對待過戶房產處于“在押”狀態的堵點，我市重塑交易流程，把賣方解除抵押的環節由傳統交易的第一步調整為最后一步，賣方無需預先自籌大額過橋資金還款，有效化解必須提前還款解押帶來的高成本問題；買方無需先行墊付房款給賣方還款，真正避免房產無法過戶帶來的“錢房兩空”風險。

以點帶面，引導銀行積極參與。以建設銀行、工商銀行、北京銀行為試點，簽訂框架協議，引導銀行積極改變傳統模式，買方銀行依據預告登記提前放款，賣方銀行允許抵押房產進行轉移登記。在成功試點的基礎上，積極協調其他金融機構廣泛參與，在全國率先實行征信專線互聯模式，目前已有26家銀行同步調整內部業務流程，深度參與濟南二手房“帶押過戶”業務，同行、跨行業務均能順利完成。

完善優化服務平臺把時間成本“減”下來濟南充分發揮“數字賦能”的支撐作用，搭建安全、透明、高效的服務平臺，通過與住建、稅務、公安、民政、法院等10多個部門實現40余項信息共享，“云登記”平臺與各從業主體互通，“云柜臺”與百姓互聯。

搭建金融機構網上抵押平臺。通過征信專線與58家駐濟金融機構（含金融資產公司）聯網并簽訂協議，延伸抵押登記端口，實現金融登記全程“云端”辦理，目前已網上辦理58.69萬件。精簡帶押過戶登記資料，將原本銀行辦理抵押設立和注銷登記需要提交的13份資料精簡至3份。實行轉移登記和抵押登記同步辦理，實現抵押設立登記半個工作日辦結，抵押注銷登記網上“即傳即辦”。

發揮中介機構前哨作用。將“云柜臺”融入中介機構第三方交易平臺，交易雙方完成簽約、交易后，借助區塊鏈、人臉識別、電子簽名等技術，在中介機構端發起線上申請，登記機構遠程審核，實現二手房登記線上辦理，由原來至少需要到登記機構跑兩次腿，變為現在一次也不用跑。開發基于數字仿真技術的“云柜臺”，通過人工遠程見證問詢、交互辦理方式，打造集“云咨詢、云指導、云見證”為一體的云柜臺服務模式。

搭建買賣雙方直接交易平臺。買賣雙方辦理轉移登記無需跑腿，無需借助中介機構，直接在“山東政務服務網”或“愛山東泉城辦”APP完成申請，形成電子化申報材料，稅務和登記部門網上完成審核，申請人線上繳納稅費，即可領取電子證照或郵寄證書，實現全程網辦“零跑腿”。目前“帶押過戶”業務平均2天即可完成，相對于先解押再過戶抵押的傳統流程，辦理時限壓縮了86%，平均減少13個工作日。引入“公證提存”機制把交易風險“降”下來

我市積極發揮公證制度的預防性，在全國率先引入“公證提存”機制，創新二手房資金監管新模式，通過公證機構的提存業務、委托公證等一系列公證組合服務，打出資金護航“組合拳”，解決金融機構、買賣雙方互不信任的問題。

官方背書，提升公信力。全國首創引入“公證提存”機制，發揮公證的預防性法律制度特性，以公證機構的擔保性提存為資金安全背書，在交易未完成之前，所有資金均由公證機構的“提存賬戶”監管，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況導致交易失敗，資金將原路返還，避免發生資金糾紛，徹底排除其他資金監管主體及賬戶的風險隱患。

壓實責任，服務個性化。公證提存無需提供第三方擔保，公證機構依據當事人簽訂的交易合同，對交易資金直接監管并承擔資金安全的賠償責任。同時，提供個性化法律服務，協助當事人選擇適當的資金支付及不動產交接條件和方式，確保買賣雙方交易資金安全。

全程保障，杜絕不法中介。充分發揮公證提存、委托、代辦、合同審查等法律效力，為二手房交易提供全鏈條安全保障。如，通過將不動產解押、過戶、抵押等事項委托公證處辦理，可確保買家付款后能及時取得不動產權證書，賣方過戶完成后能及時收到購房款，交易銀行能及時收到未結清貸款或設定抵押權，有力保障各方利益，有效杜絕過去委托中介代辦的各種弊端。

政企聯手交互賦能讓房產市場“活”起來

政府搭臺，企業唱戲，二手房“帶押過戶”濟南模式，打通了群眾、中介、銀行多方交互的渠道，盤活了二手房交易市場，助推地方經濟平穩向好。通過推動業主與銀行直接對接交流，避免中介機構不規范的合同條款及高額墊資費用，實現不動產解押、過戶、抵押全流程公開透明和線上辦理，杜絕虛假申報和非法挪用購房資金。

“帶押過戶”模式一經推出即引發社會熱烈反響，當日接聽咨詢電話1000余個，2天內各媒體共刊發信息6867條。海爾綠城全運村一幢3600萬元的二手房，由于房子存在抵押，無法找到能夠居間還貸的業主和金融機構，致使一年多時間未能成交，通過“帶押過戶”新模式，僅用時3天即順利融資還貸并完成過戶。

“帶押過戶”在大幅縮短交易時間的同時，有效激發了原本無力結清存量貸款的潛在賣方參與存量房交易的熱情，有利于有置換改善需求的賣房主體盡快收回資金、重新復核購房資格，在盤活二手房交易的同時，間接加快新建商品房市場去庫存化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的有機融合和良性循環。

（本報記者王寶泓通訊員鄭明麗）

關鍵詞：