文/龐無忌

最近，北京不少“陽康”們都去看房了。北京海淀區一位中介經紀人表示，上周末突然忙起來了，二手房帶看量、簽約量都出現暴增。

(資料圖)

據諸葛找房數據研究中心監測，上周北京新房成交量環比上漲54.2%，二手房成交量環比上漲23.51%；成交活躍度明顯上升，增幅居于各大城市之首。

除北京外，長三角城市寧波和蘇州上周新房成交量也出現明顯上漲，寧波環比漲41.85%，蘇州漲28.6%。另外，成都和廈門二手房成交量上漲幅度也較大。

房價分化：未來會更明顯

2023年是買房好時機嗎？

從房價來看，經過2021年下半年以來的持續降溫，不少城市房價已經跌回1年前甚至2至3年前。2022年4月開始，70個大中城市新房價格出現2015年12月以來的首次同比下跌，此后房價保持同比下跌。

截至2022年11月份，70個城市中，有40個城市的二手房價格低于2020年(跌回兩年前)，部分三線城市如北海、岳陽、哈爾濱、大理等房價比2020年時還低10%左右。

廊坊是房價下跌幅度最大的城市之一。根據易居房地產研究院的監測，廊坊房價自2017年7月開始下跌，至2022年7月已累計下跌46個月。

房價出現實質性下跌，當然意味著購房成本降低。不過，房價出現明顯下跌的城市大多是人口流出、城市經濟基礎不那么強的地方。

未來隨著各城市競爭加劇，房價分化更為明顯，這些城市房價仍有進一步下跌的可能。因此，許多購房需求并不急迫的人，仍處于觀望階段。

一二線城市：面臨“買房窗口”

對于生活在一二線核心城市的人來說，買房邏輯可能完全不同。當然，每個人每個家庭情況不同，個人財力也不同，可能并不存在統一的買房最佳時機。

2022年，一線和核心二線城市部分區域房價仍有小幅上升。國家統計局發布的數據顯示，11月份，北京、上海、南京、杭州、寧波、南昌、濟南、青島等城市新房價格與去年同期相比仍有小幅上漲。

對于這些城市的改善性購房者來說，明年可能是個買房窗口。理由很簡單，這類需求受到政策的強力支持。國家已經明確，將支持住房改善視為擴大內需的重要任務。

過去房地產的政策支持更多針對剛需，也就是首次置業的群體。2022年，首套房的首付比例和房貸利率接連下調。目前重點城市首套房首付和利率已基本上處于歷史最低水平了。

貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月，103個城市首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155個基點和100個基點，創歷史新低。不過在北京等一線城市針對改善性需求的二套房貸政策則仍處于相對高位，降幅不大。

購房需求：向核心城市改善群體集中

改善性購房者也就是換房子的、想要住的更好的人。過去換房子是很難的。核心城市住房價格高，人均住房面積小，老房子占比高。許多家庭都是4到5口人擠在60平方米左右的老房子里，居住條件亟待改善。但換房門檻和需要積累的換房成本非常高。

今年，國家已經把改善性需求作為政策支持重點之一。預計明天還會有新的政策出臺，一些限制性政策比如“認房又認貸”等會被取消，換房子可以能省點錢、省點心。

2023年：寬松政策還會繼續

2022年，房地產市場限制性政策不斷退出。一年有上千條相關政策密集出臺，創下歷年之最。當前房地產的政策已經處于2016年以來最為寬松的時間，而且預計這樣的全面寬松的狀況還會在2023年繼續。

業內認為，2023年，市場不會再持續下跌了，而是在各種政策的幫助下開始企穩。銷售總體穩定的背后是區域結構的進一步分化，頭部市場比如一線城市、長三角、珠三角的核心城市等將占據更高的份額。

最后，需要看到，對房地產市場來說，最重要的影響因素并不是當期的供求關系，而是預期。而2021年以來，樓市發生的最大變化就是——房價上漲預期被打破了。人們普遍認為房價很難再出現過去那樣的普漲了。

如果這個預期沒有發生變化，那么未來幾年，市場就很難出現類似2009年、2016年那樣的大幅上漲，加之各種支持性政策提供的購房政策優惠，這對剛需、換房群體來說，其實是個比房價快速上漲時期更好的交易窗口。

但對于投機炒房者而言，一旦房價上漲預期被打破，也就很難通過加杠桿炒房來獲得財富。要知道，國家對“房住不炒”的定位是始終未變的，投機炒房既不會得到政策支持，也會面臨更大的市場風險。

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